マンション建替事業 | 業務内容 | 株式会社シティコンサルタンツ

コミュニティの再生から未来へ

大切な財産であるマンションも、いつか、そして必ず、老朽化する日が訪れます。
老朽化したマンションは単に使いにくいだけでなく、耐震性などの安全面にも不安を抱えています。

しかし、マンションの大規模な修繕や建替えを実施するためには、所有者の多数の合意が必要です。
マンション建替えを進めるためには、多数の区分所有者の中の最大公約数を「発見」し、目標への道筋を描き、さらに問題や課題をいち早く見つけて的確な判断を行い、建替事業を完成へと導く「ナビゲーター」が必要です。

シティコンサルタンツは、マンション建替えを進めるために「コミュニティを再生し、未来に向かって安心で安全な生活ができる環境」を提案することをめざします。

建替えか修繕かの判断

建替えを行うか否かは、大規模修繕との比較によって考えるべき問題だと思います。
大規模修繕と比較した場合、建替えのメリットはなんと言っても今のマンションが最新のマンションに建替わることです。大規模修繕では分譲当時の状況に近づけることは可能ですが、それ以上にエレベーターをつける、部屋を広くする、耐震性を高めるなどマンションの現状を抜本的に変えることには限界があります。もっとも、このような問題は今のマンションの現状や必要な費用とも関わる問題で、単純に答えを出すことはできません。
建替えには修繕に比べて必要な費用がより多くかかる可能性があり、工事期間中は引っ越して仮住居で生活することが必要になります。そして多くの場合、好む好まざるに関わらず現在の住環境に大きな変化が生じることになります。

建替事業の進め方

1.建替えの意思決定: 大きく分ければ、マンションの建替えを区分所有者全員で意思決定する方法には、区分所有法に定める建替え決議により５分の４の多数決で決める方法と全員同意によって決定する方法があります。民法では共有物の処分には共有者全員の同意が必要であり、区分所有法の建替え決議はそのような原則の例外です。また、区分所有法に定める内容･方法以外で建替えを行う場合は区分所有者全員の同意が必要となります。
2.建替事業の進め方　～等価交換事業によるか、円滑化法を利用するか～: マンション建替え円滑化法(以下、円滑化法)を利用する場合には法律に定められた厳格な手続きのもとで行政の関与を受けながら、かつ権利者の意思決定に基づいて事業を行うため、区分所有者の皆さんは安心して建替事業に参加できます。
これに対して、デベロッパーにいったん土地所有権を移転し、事業を全て任せて行う等価交換事業はデベロッパーを信頼することができれば安心で手間の少ない事業方式であるといえます。
3.組合施行と個人施行　: 組合施行は建替え合意者が自分たちで組合をつくり事業の主体となって建替事業を進める方式です。権利者の意思決定にもとづいて事業が進められるので民主的な方法である一方、組合を組織し運営するなどの手間や労力、費用が必要になってきます。
このような手間をかけずに全員の合意の下で自分たちに代わってデベロッパーなどに事業を任せようというのが個人施行方式です。ちょうど等価交換事業の便利さを円滑化法の中で生かした方式であるといえます。

どのような事業方式を選ぶか

円滑化が誕生してからは区分所有法で法定建替え決議を行い、円滑化法にしたがって組合を設立して事業を行う方式が一般化しつつありますが、各方式にそれぞれに特徴があります。事業参加者の数、管理組合としての活動実績、リーダーの存在なども勘案し、十分な時間をかけて検討すべき問題です。

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